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Berlin

Die Rauchmelder­pflicht in privaten Wohnungen gilt für Neubauten ab Januar 2017 (Inkraft­ treten der geänderten Landes­bau­ordnung), für bestehende Wohnungen ab 2021.

In § 48 Absatz 4 der neuen Berliner Landes­bau­ordnung (Inkraft­treten am 1.1.2017) heißt es: 

In Wohnungen müssen Aufenthalts­räume, ausgenommen Küchen, und 2. Flure, über die Rettungs­wege von Aufenthalts­räumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so einge­baut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch früh­zeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicher­stellung der Betriebs­bereitschaft obliegt den Mietern oder sons­tigen Nutzungs­berechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer über­nimmt diese Verpflichtung selbst.

Brandenburg

Die Rauchmelder­pflicht gilt für Neubauten und genehmigungs­pflichtige Umbauten seit Juli 2016: In Fluren, die als Rettungs­wege dienen und allen Aufenthalts­räumen, ausgenommen Küchen. Anders als in anderen Bundes­ländern ist damit ein Rauchwarnmelder zum Beispiel auch im Wohn­zimmer Pflicht. Viele andere Länder sehen eine Einbaupflicht nur für Zimmer vor, in denen normaler­weise Menschen schlafen. Die Frist für die Nach­rüstung von Bestands­bauten endet im Dezember 2020.

In § 48 Absatz 4 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) heißt es: „In Wohnungen müssen Aufenthalts­räume, ausgenommen Küchen, und Flure, über die Rettungs­wege von Aufenthalts­räumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so einge­baut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch früh­zeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten.

Wer übernimmt die Kosten von Installation und Wartung?

Die Kosten der Beschaffung und Installation von Rauchmeldern sind als „Modernisierungsmieterhöhung“ nach §599 BGB mit 11% der anfallenden Kosten auf die jährliche Miete umlegbar. Die Installation stellt die Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht ohne Verschulden des Vermieters dar und berechtigt somit zur Mieterhöhung, gem. § 555b Nr. 6 BGB. Die Kosten für die Wartung der Rauchmelder kann, sofern im Mietvertrag geregelt, als „sonstige Betriebskosten“ gem. §2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung in voller Höhe abgerechnet werden. Falls eine solche Regelung im Mietvertrag nicht festgeschrieben wurde empfiehlt es sich, eine Zusatzvereinbarung zu unterzeichnen. 

Haftung des Vermieters

Rechtsexperten sind der Auffassung, dass der Eigentümer auch bei der Übertragung der Wartungspflicht auf den Mieter nicht vollständig aus der Haftung entlassen ist (Sekundärhaftung im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht). Aufgrund seiner Verkehrssicherungspflicht muss der Eigentümer dafür sorgen, dass in seiner Immobilie niemand durch vermeidbare Gefahren zu Schaden kommt. Im Falle eines Brandes mit Personenschaden muss der Eigentümer also nachweisen, dass die Rauchmelder ordnungsgemäß installiert und deren Betriebsbereitschaft sichergestellt wurde. Andernfalls trifft ihn möglicherweise eine Teilschuld und die Versicherung könnte, mit Verweis auf einen Verstoß der Obliegenheitspflicht, die Schadenserstattung verweigern.

Eigentümer­gemeinschaft bestimmt Rauchmelder

Eine Eigentümer­gemeinschaft kann beschließen, dass in allen Wohnungen eines Hauses einheitlich Rauchmelder einge­baut werden. Auch über deren Wartung kann sie entscheiden, urteilte der Bundes­gerichts­hof. Eine Eigentümer­gemeinschaft in Nord­rhein-West­falen hatte die gemein­same Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern für alle 32 Wohnungen ihrer Anlage beschlossen. Mehrere Eigentümer besaßen aber bereits eigene installierte Rauchmelder und wollten vom Beschluss ausgenommen werden. Die Beteiligten stritten darüber, wer zuständig für die Entscheidung über Rauchmelder sei. Der BGH urteilte zugunsten der Eigentümer­gemeinschaft. Der Beschluss entspreche ordnungs­gemäßer Verwaltung. Einbau und Wartung für das gesamte Gebäude in eine Hand zu legen, gewähr­leiste ein hohes Maß an Sicherheit (Az. VZR 273/17).